マンション大規模修繕工事を検討する中で、

「見積金額が想像していたより高い。」

「同じような工事内容でも、もう少し費用を抑えられないだろうか。」

と感じている管理組合もあるのではないでしょうか。

マンション大規模修繕工事は、依頼する会社や施工体制によって見積金額が大きく変わることがあります。

特に、管理会社や大手・中堅施工会社から提出された見積りと、実際に工事を行う施工会社へ直接見積りを依頼した場合では、施工体制や経費構造の違いによって、同じような工事内容でも費用を抑えられる場合があります。

これは、必要な工事を減らしたり、品質を落としたりして安くするという意味ではありません。

自社施工を中心とした施工会社では、実際に施工する職人までの流れが比較的シンプルなため、工事に必要な品質を確保しながら、余分なコストを抑えられる場合があります。

だからこそ、すでに大規模修繕工事の見積りをお持ちの場合でも、

「施工会社へ直接見積りを依頼したら、どのくらい変わるのだろう。」

と一度比較してみる価値があります。

この記事では、川崎市でマンション大規模修繕工事をご検討中の管理組合・理事会・修繕委員会の皆様へ、品質を落とさず修繕費用を抑えるために見直したい3つのポイントをご紹介します。

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1．「今、本当に必要な工事なのか」を確認する

大規模修繕工事の費用を見直すうえで、まず確認したいのが工事範囲です。

マンションの大規模修繕では、

• 外壁下地補修
• タイル補修
• シーリング工事
• 外壁塗装
• 屋上・バルコニーなどの防水工事
• 鉄部塗装
• 足場・仮設工事

など、多くの工事を行います。

もちろん、建物を長く維持していくために必要な工事には、適切な費用をかけなければなりません。

しかし、建物の劣化状況はマンションごとに異なります。

築年数が同じだからといって、すべてのマンションで同じ工事が必要になるわけではありません。

そのため、

「一般的な大規模修繕工事だから行う」のではなく、「この建物に今必要だから行う」

という考え方が大切です。

例えば、まだ十分に性能を維持している部分まで一律に改修すれば、その分工事費用は大きくなります。

反対に、必要な工事まで削ってしまえば、劣化が進み、将来的により大きな修繕費用が必要になる可能性があります。

そこで重要になるのが、工事前の現地調査です。

外壁のひび割れ、タイルの浮き、シーリング、防水層などの状態を確認し、

今行うべき工事

と

現時点では必要性の低い工事

を整理します。

建物の状態や条件によっては、目視や打診に加えて赤外線調査などを活用することで、足場を設置する前の段階でも外壁の状態を把握するための参考になります。

必要な工事にはしっかり費用をかける。

一方で、必要性の低い工事まで最初から見積りへ入れない。

工事を削って安くするのではなく、必要な工事を見極めることで余分な費用を抑える。

これが、修繕費用を見直す一つ目のポイントです。

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2．自社施工を中心とした会社へ直接依頼することで費用を抑えられる場合がある

大規模修繕工事の見積金額に影響する大きな要素の一つが、施工体制です。

同じマンションで、同じような工事内容を見積もっても、依頼する会社によって金額が異なることがあります。

マンション大規模修繕工事には、さまざまな施工体制があります。

例えば、管理会社や元請会社が工事を受注し、そこから下請会社、さらに各専門工事会社へ工事を依頼する場合があります。

一方で、管理組合から直接工事を請け負い、自社の職人を中心に、必要な専門工事については協力会社と施工する会社もあります。

もちろん、下請会社や協力会社が施工すること自体に問題があるわけではありません。

足場工事をはじめ、専門性や設備が必要な工事では、専門会社と協力して施工することも一般的です。

しかし、管理組合と実際に施工する職人との間に入る会社が増えれば、それぞれの会社で必要となる管理費や経費などが、最終的な工事価格へ反映される場合があります。

そのため、自社施工を中心とした施工会社へ直接依頼することで、工事内容や品質を大きく変えることなく、施工体制の違いによって費用を抑えられる場合があります。

マンション大規模修繕工事は、工事金額そのものが大きな工事です。

そのため、施工体制による価格構造の違いが、最終的な見積金額にも表れることがあります。

すでに管理会社や大手・中堅施工会社から見積りが提出されている場合には、

「自社施工を中心とした施工会社へ直接依頼すると、いくらになるのだろう。」

と比較してみることも一つの方法です。

そこで見積金額に差が出た場合には、

「なぜ、この価格で工事ができるのか。」

を確認してください。

必要な工事を減らした結果なのか。

使用する材料や仕様が違うのか。

それとも、施工体制や会社の経費構造の違いによるものなのか。

理由を確認することで、単純な「高い・安い」ではなく、見積金額の違いを判断しやすくなります。

価格が安いこと自体が問題なのではありません。

大切なのは、安くできる理由をきちんと説明できることです。

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3．見積りは「金額」と「工事内容」をセットで比較する

大規模修繕工事では、複数の会社から見積りを取ることが珍しくありません。

特に、現在提出されている見積金額が想定より高いと感じている場合には、別の施工会社から見積りを取ることで、現在の金額を判断する材料になります。

ただし、相見積りでは合計金額だけを比較するのではなく、工事内容も一緒に確認することが重要です。

例えば、

• 工事範囲は同じか
• 使用する材料や仕様に違いはないか
• 外壁補修やタイル補修などの数量はどう考えているか
• 足場・仮設工事には何が含まれているか
• 現場管理や品質管理はどのように行うのか
• 保証内容に違いはないか

などを確認します。

例えば、3社から見積りを取り、一社だけ金額が大きく違ったとします。

そこで、

「安いから不安。」

とすぐに判断する必要はありません。

反対に、

「安いからここにしよう。」

と金額だけで決めるのも早いでしょう。

重要なのは、

「なぜ、この会社はこの価格なのか。」

を確認することです。

工事項目や仕様がほぼ同じで、施工体制の違いによって価格を抑えられているのであれば、管理組合にとって大きなメリットになる可能性があります。

特に、管理会社や大手・中堅施工会社などから見積りを取っている場合には、自社施工を中心とした会社からも見積りを取ることで、異なる価格構造の会社同士を比較することができます。

見積りを取ったからといって、その会社へ工事を依頼する必要はありません。

まずは価格と内容を比較する。

そして、価格に魅力を感じた会社があれば、次に施工体制や品質管理、保証などを詳しく確認する。

この順番でも問題ありません。

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修繕費用を抑えることと、品質を下げることは違います

大規模修繕工事の費用を抑えるというと、

「安くすれば、その分品質も下がるのではないか。」

と考える方もいるかもしれません。

しかし、修繕費用を抑える方法は、材料を安いものへ変更したり、必要な工程を省いたりすることだけではありません。

建物を調査して、本当に必要な工事を見極める。

自社施工を中心とした施工体制によって、余分な経費を抑える。

複数の会社から見積りを取り、価格と工事内容を比較する。

こうした方法でも、修繕費用を見直すことはできます。

そのうえで重要になるのが品質管理です。

大規模修繕工事では、下地補修、シーリング、防水、塗装など、一つひとつの工程を適切に施工する必要があります。

施工した職人だけで判断するのではなく、職長が施工状況を確認し、さらに施工管理者が確認する。

問題があれば是正し、確認してから次の工程へ進む。

また、施工写真や日報などを残し、工事の進捗や施工状況を記録することも重要です。

価格を抑えられる施工体制と、品質を守る管理体制は両立できます。

だからこそ施工会社を比較するときには、

「いくらなのか。」

と同時に、

「その価格で、どのように品質を守るのか。」

まで確認してみてください。

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すでに見積りが出ている場合こそ、もう一社比較してみる

すでに管理会社や施工会社から大規模修繕工事の見積りが提出されている場合、その見積りを基準に工事を進めることもできます。

しかし、

「思っていたより高い。」

「修繕積立金への負担をもう少し抑えたい。」

「同じ工事内容でもっと費用を抑えられないだろうか。」

と感じているのであれば、もう一社見積りを取って比較してみる価値があります。

特に、現在の見積りとは施工体制の異なる会社へ依頼することがポイントです。

管理会社や大手・中堅施工会社から見積りが出ている場合でも、自社施工を中心とした施工会社へ直接見積りを依頼することで、工事内容を大きく変えずに費用を抑えられる場合があります。

そこで価格に差が出れば、

「何が違うのか。」

を確認してみてください。

工事内容なのか。

材料や仕様なのか。

施工体制なのか。

それぞれの見積りを比較することで、現在の見積金額が適正なのかを判断する材料になります。

そして、価格に魅力を感じた会社があれば、

「この会社なら本当に安心して工事を任せられるか。」

を次に確認します。

現地調査、施工体制、品質管理、現場管理、保証、工事後の対応。

ここまで確認して納得できれば、価格だけでは分からなかった施工会社の本当の違いが見えてきます。

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まとめ

川崎市でマンション大規模修繕工事の費用を抑えたいと考えている場合には、単純に一番安い会社を探すのではなく、まず次の3つを確認してみてください。

• 今、本当に必要な工事なのか
• 自社施工を中心とした施工会社へ直接依頼した場合、価格はどう変わるのか
• 見積金額と工事内容をセットで比較しているか

大規模修繕工事には、大きな費用がかかります。

だからこそ、必要な品質を確保したうえで、抑えられる費用があるのであれば、管理組合にとって大きな意味があります。

施工会社が変われば、施工体制が変わります。

施工体制が変われば、同じマンションでも見積金額が変わることがあります。

すでに管理会社や大手・中堅施工会社などから見積りをお持ちの場合でも、

「自社施工を中心とした施工会社なら、いくらになるのだろう。」

と比較してみる価値があります。

そこで価格に魅力を感じたら、次に施工内容、品質管理、保証などを確認する。

価格は、施工会社を比較する大切な入口です。

そのうえで、

「なぜ、この価格で工事ができるのか。」

「必要な品質は守られているのか。」

まで確認することで、管理組合として納得できる施工会社を選びやすくなります。

必要な品質を守りながら、余分な費用を抑える。

それが、修繕積立金を大切に使いながら、マンションを長く維持していくための大切な考え方です。

川崎市でマンション大規模修繕工事をご検討中で、現在の見積金額が高いと感じている場合には、自社施工を中心とした施工会社からも一度見積りを取り、価格と工事内容を比較してみることから始めてみてはいかがでしょうか。

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