川崎市のマンション大規模修繕で見積りに差が出る理由｜施工体制から見る本当の価格差

マンション大規模修繕の見積書を複数並べて比較してみる。

足場工事、外壁補修、シーリング工事、塗装工事、防水工事。

工事項目を一つずつ確認してみても、

「工事内容はそれほど変わらないのに、なぜ総額にはこれだけ差があるのだろう？」

と感じることがあります。

大規模修繕の見積金額は、材料費と職人の施工費を合計しただけのものではありません。

施工管理に必要な費用、会社を運営するための経費、そして実際に施工する会社へ工事が届くまでの間に発生する経費など、さまざまな費用によって構成されています。

そのため、見積書に記載されている工事項目や材料を比較するだけでは、価格差が生まれている本当の理由までは見えないことがあります。

川崎市でマンション大規模修繕をご検討中の管理組合・理事会・修繕委員会の皆様へ、見積金額を比較するときに知っていただきたい「価格の裏側」についてご説明します。

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見積書には「工事価格」は書いてあっても「価格の仕組み」までは書かれていません

大規模修繕の見積書を見ると、

仮設工事
外壁補修工事
シーリング工事
塗装工事
防水工事

など、工事ごとに数量・単価・金額が記載されています。

そのため、複数社の見積りを比較するときには、まず各工事項目の金額を見ることになると思います。

しかし、見積書からは分かりにくいものがあります。

それが、

「その工事を、どのような施工体制で行うのか」

という部分です。

契約した会社が自社で施工するのか。

別の施工会社へ発注するのか。

さらにその先の専門工事会社が施工するのか。

同じ工事項目が書かれていても、その工事が実際の職人へ届くまでの経路は施工会社によって異なります。

そして、この違いが最終的な見積金額にも影響することがあります。

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「同じ工事なのに価格が違う」理由は単価だけではありません

見積金額に差があると、

「材料の仕入価格が違うのかな」

「職人の施工単価が違うのかな」

と考えるかもしれません。

もちろん、それらも価格を構成する要素です。

しかし、それだけではありません。

大規模修繕では、実際の工事費以外にも、施工管理費や会社経費などが必要です。

また、

元請会社
↓
一次下請会社
↓
専門工事会社
↓
職人

というように複数の会社を経由する施工体制では、それぞれの会社が役割を担い、それぞれに必要な経費が発生します。

これは、どの会社が良い・悪いという話ではありません。

重要なのは、

「同じような工事をしても、施工体制や経費構造が違えば、最終的な価格も変わる」

ということです。

これが、見積書の金額だけを見ていても分かりにくい価格差の一つです。

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大規模修繕は「どこへ依頼するか」でも価格の流れが変わります

マンション大規模修繕には、さまざまな発注方法があります。

管理会社などを通して工事を進める方法もあれば、管理組合様が施工会社を探して直接依頼する方法もあります。

どちらか一方が正しいということではありません。

ただし、どこへ工事を依頼するかによって、実際の施工会社までの経路が変わることがあります。

施工会社へ直接依頼する場合、工事を行う会社までの経路を短くできるため、中間で発生する経費を抑えられる場合があります。

大規模修繕は工事総額が大きいため、この違いが最終的な見積総額では無視できない差になることもあります。

すでに見積りをお持ちの場合でも、異なる施工体制の会社からもう一社見積りを取ることで、

「同じ建物を、別の仕組みで工事したら価格はどうなるのか」

を比較することができます。

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松本建装工業は、管理組合様から直接ご依頼いただけます

株式会社松本建装工業では、川崎市のマンション大規模修繕について、管理組合様から直接、現地調査・お見積りをご依頼いただくことができます。

塗装・防水・シーリング・外壁補修など、大規模修繕の主要な工事については、自社施工を中心とした体制で対応しています。

足場工事や一部の専門工事は、長年取引している協力会社と施工します。

そのうえで、工事全体の施工管理・品質管理は松本建装工業が責任を持って行います。

この施工体制によって、工事を行うまでの経路をできるだけシンプルにし、中間で発生する経費を抑えられる場合があります。

つまり、私たちが価格を抑えられる場合がある理由は、

必要な工事を減らすことではなく、工事以外に掛かる経費をできるだけシンプルにすること。

ここにあります。

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「安いか高いか」より「なぜこの金額なのか」を見てください

大規模修繕は金額の大きな工事です。

当然、価格は施工会社を選ぶうえで重要な判断材料になります。

ただ、見積書を見て、

「A社よりB社の方が安い」

だけで終わらせてしまうと、その価格差の理由までは分かりません。

大切なのは、

なぜ、この会社はこの金額なのか。

その理由を確認することです。

施工体制の違いなのか。

会社の経費構造なのか。

調査した補修数量の違いなのか。

提案内容そのものに違いがあるのか。

理由を一つずつ確認すると、単純な見積総額の比較では分からなかった部分が見えてきます。

施工会社が価格の理由をきちんと説明できるかどうかも、比較するときの判断材料の一つになると思います。

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見積りの「数量」はどのように算出されているでしょうか

見積金額を比較するとき、もう一つ確認していただきたいのが補修数量です。

特に外壁タイルの浮きや下地補修などは、足場設置後に全面打診を行うまで正確な数量が分からない部分があります。

そのため、見積り段階ではある程度の見込み数量を設定することになります。

松本建装工業では、見積り前に現地調査を行い、目視や打診に加えて、条件が整う場合には赤外線カメラも活用しています。

赤外線調査では、足場を設置する前の段階でも、外壁タイルの浮きや水分の滞留などを推測できる場合があります。

ただし、天候・気温・日射などによって調査条件が整わないこともあるため、赤外線だけで判断することはありません。

目視・打診なども組み合わせながら建物の状態を確認します。

工事前の段階でできる限り建物の状態を把握し、補修数量の精度を高めておくことは、工事開始後の実数精算による金額の増減をできるだけ少なくするためにも重要です。

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価格の裏側を見るなら、品質管理の体制も確認してください

施工体制は、価格だけに関係するものではありません。

実際に工事が始まってから、

「誰が施工状況を確認するのか」

という品質管理にも関係します。

松本建装工業では、各工程でまず職長が施工状況を確認し、その後、施工管理者が確認します。

必要な手直しがあれば是正し、確認したうえで次の工程へ進みます。

また、施工中の状況は写真で記録し、工事完了後には施工前・施工中・施工後の状況をまとめた施工報告書を提出します。

自社施工を中心とした体制で経費を抑えながら、必要な品質管理は変えない。

価格と品質のどちらか一方ではなく、両方を成り立たせることを大切にしています。

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工事が終わった後まで含めて比較してください

大規模修繕の価格を比較するときには、完成までの工事だけでなく、その後についても確認しておくことが大切です。

松本建装工業では、工事内容に応じた保証を設け、工事完了後も1年・3年・5年を目安に点検を行っています。

また、対象となる大規模修繕工事では、JIO（日本住宅保証検査機構）の大規模修繕工事瑕疵保険を利用することができます。

瑕疵保険では第三者による検査が行われます。

自社による品質管理だけでなく、外部から確認が入ることも、管理組合様にとって安心材料の一つになります。

見積金額が違っても、

調査・施工管理・品質管理・保証・工事後の点検まで含まれているか。

ここまで確認して初めて、施工会社ごとの違いがより分かりやすくなります。

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見積書を並べたら、金額の次に「3つのこと」を聞いてみてください

複数社の見積りがそろったら、総額を比較するだけでなく、施工会社へ次の3つを確認してみてください。

① 実際に工事をするのは誰ですか？

自社施工なのか、協力会社なのか、その先の施工会社なのか。

② 現場の品質を確認するのは誰ですか？

施工する職人だけでなく、誰が管理・確認するのか。

③ なぜ、この見積金額になるのですか？

施工体制、数量、工事内容など、価格の理由を説明してもらう。

この3つを確認するだけでも、見積書の数字だけでは分からなかった施工会社ごとの違いが見えてくると思います。

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川崎市のマンション大規模修繕は「価格の理由」まで比較してください

株式会社松本建装工業では、川崎市のマンション大規模修繕について、現地調査・お見積りのご相談を承っています。

すでに管理会社や他の施工会社から見積りを取得されている場合でも問題ありません。

私たちが目指しているのは、単に他社より安い見積りを提出することではありません。

建物を調査し、必要な工事を積算する。

管理組合様から直接ご依頼いただき、自社施工を中心とした施工体制によって、中間で発生する経費をできるだけ抑える。

そのうえで、施工管理・品質管理・保証・工事後の点検まで責任を持つ。

その結果として、管理組合様にとって納得できる価格をご提示することを大切にしています。

大規模修繕の見積書を比較して、

「工事内容は似ているのに、なぜ金額が違うのだろう？」

と感じたら、見積総額だけで判断せず、その価格がどのような仕組みでつくられているのかまで確認してみてください。

川崎市でマンション大規模修繕をご検討中でしたら、比較検討の一社として、現地調査・お見積りからお気軽にご相談ください。

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